Eigen makelaarskantoor starten: kosten, stappen en valkuilen

Je papieren zijn binnen, je hebt een paar jaar bij een kantoor gewerkt en je wil voor jezelf. Dit artikel gaat over wat je dan concreet regelt, wat het kost, en waar startende kantoren op vastlopen.

De route naar je diploma en registratie staat in makelaar worden. Hier gaan we ervan uit dat dat deel klaar is.

Stap 1: aansluiting kiezen

Dit is de eerste beslissing, want alles daarna hangt eraan. Je aansluiting bepaalt je toelatingseisen, je vaste kosten en in de praktijk ook je zichtbaarheid via funda.

De NVM vraagt het Register-Makelaar-niveau voor een eigen kantoor en een aanzienlijk hogere aansluitbijdrage. Vastgoed Nederland, ontstaan uit de fusie van VBO en VastgoedPro per 1 januari 2025, hanteert soepelere toelatingseisen en aanzienlijk lagere kosten. De volledige afweging staat in NVM of Vastgoed Nederland.

Stap 2: rechtsvorm en inschrijving

Voor de meeste starters is een eenmanszaak de logische keuze: snel geregeld, goedkoop en fiscaal aantrekkelijk in de opbouwfase door de ondernemersaftrekken. Een besloten vennootschap wordt interessant als je winst structureel hoog genoeg is of als je aansprakelijkheid wil beperken. Laat het omslagpunt door een accountant berekenen in plaats van een vuistregel uit een artikel te volgen.

Begin je samen met een collega, leg dan vooraf schriftelijk vast hoe je kosten deelt en wat er gebeurt als een van beiden eruit stapt. Ook, en juist, als je met een vriend begint.

Stap 3: verzekeringen

• Beroepsaansprakelijkheid. Je adviseert over transacties van vier ton en meer. Dit is geen optionele post.
• Bedrijfsaansprakelijkheid. Voor schade aan derden, ook in woningen van klanten.
• Arbeidsongeschiktheid. Je inkomen hangt volledig aan jezelf en je bent veel onderweg.
• Rechtsbijstand. Overweeg dit serieus. Geschillen over informatieplicht en biedingsprocessen komen voor.

Stap 4: de investeringsbegroting

Een realistische opzet voor een startend kantoor van één of twee personen:

Dat laatste is bij een makelaarskantoor extremer dan bij de meeste startende bedrijven. Je courtage komt pas binnen bij de overdracht, en tussen opdracht en overdracht zitten al snel drie tot zes maanden. Je eerste factuur kan dus een half jaar na je eerste werkdag liggen.

Reken niet met wanneer je je eerste opdracht binnenhaalt, maar met wanneer die opdracht bij de notaris passeert. Dat is het moment waarop je geld ziet.

Stap 5: zichtbaarheid vanaf dag één

Funda is in Nederland zo dominant dat je zonder aanwezigheid daar geen verkoopopdrachten binnenhaalt. Dat regel je via je aansluiting. Daarnaast:

• Google-bedrijfsprofiel. Gratis en doorslaggevend voor wie zoekt op makelaar plus plaatsnaam. Vul alles in en vraag je eerste klanten om een review.
• Een eigen website met je aanbod. Ook al komt het meeste verkeer via funda, verkopers checken je eigen site voordat ze bellen.
• Lokale bekendheid. Dit is in dit vak het echte kapitaal en het kost tijd. Begin met het netwerk dat je al hebt.

Waar startende kantoren op vastlopen

• Te weinig werkkapitaal. Zie de opmerking hierboven over de overdracht. Dit is met afstand nummer één.
• Alles zelf willen doen. Fotografie, plattegronden en styling uitbesteden is geen luxe maar verkoopkracht.
• Acquisitie laten liggen zodra het druk wordt. Elke woning die je verkoopt is een opdracht die je kwijt bent. Zonder doorlopende instroom loopt je pijplijn leeg terwijl je het gevoel hebt dat het goed gaat.
• De telefoon als sluitstuk behandelen. Je bent in jaar één makelaar, acquisiteur en telefoniste tegelijk, en je bent structureel onbereikbaar op de uren waarop verkopers bellen.

Dat laatste punt, concreet

Een verkoper die overweegt zijn huis te verkopen belt zelden één kantoor. Hij belt er twee of drie, en wie opneemt komt als eerste aan de keukentafel. In je eerste jaar sta jij op dat moment met kijkers in een woonkamer.

Iemand aannemen is in jaar één zelden haalbaar. Wat er wel kan en wat het kost staat in wat een kantoormedewerker kost, en waarom zaterdag daarbij het zwaarst weegt in bereikbaarheid in het weekend.

De eerste negentig dagen meten

Drie cijfers die je vanaf dag één bijhoudt, omdat ze bepalen of je bijstuurt of doormoddert:

1. Hoeveel oproepen je mist, uitgesplitst per dag en per uur.
2. Waar je opdrachten vandaan komen. Vraag het gewoon bij de intake.
3. Hoeveel waardebepalingen je nodig hebt voor één opdracht. Dat is je conversie, en die bepaalt hoeveel acquisitie je moet doen.

Met dat derde cijfer kun je pas echt rekenen aan wat een gemiste oproep je kost. Die som staat in wat een gemiste waardebepaling je kost.

Alleen beginnen of samen

Veel kantoren starten met twee mensen, en dat lost een aantal problemen op die je alleen niet oplost. Het introduceert er ook een paar.

Ga je samen, leg dan vooraf schriftelijk vast hoe je kosten en opbrengsten verdeelt, wie welke rol heeft, en wat er gebeurt als een van beiden eruit stapt. Juist omdat je het met een goede bekende doet.

Je eerste negentig dagen

Drie cijfers die je vanaf dag één bijhoudt, omdat ze bepalen of je bijstuurt of doormoddert:

1. Gemiste oproepen, per dag en per uur. Bijna elke telefonieaanbieder laat dit zien. Zonder dit cijfer weet je niet of bereikbaarheid je probleem is.
2. Waar je opdrachten vandaan komen. Vraag het bij elke intake. Na dertig gesprekken weet je welk kanaal werkt.
3. Hoeveel waardebepalingen je nodig hebt voor één opdracht. Dat is je conversie, en die bepaalt hoeveel acquisitie je moet doen. De doorrekening staat in wat een gemiste waardebepaling je kost.

Met die drie cijfers kun je na een kwartaal een onderbouwde keuze maken over waar je je eerste geld in stopt. Zonder die cijfers doe je wat iedereen doet: investeren in zichtbaarheid terwijl het lek aan de telefoonkant zit.

Aan de slag

De volgorde die werkt: aansluiting regelen, rechtsvorm en verzekeringen, software kiezen met een proefperiode, zichtbaarheid opbouwen, en pas daarna investeren in kantoorruimte. Zorg dat je bereikbaarheid staat vóór je eerste opdracht binnenkomt, niet erna.

Bekijk hoe het werkt of probeer de live demo om te horen hoe een waardebepaling wordt aangenomen als jij niet kunt opnemen.